Faktencheck
Die Teherani Resorts GmbH verspricht in Ihrem Betreiber- und Nutzungskonzept viel. Lässt sich das wirklich halten?
Um ein Projekt dieser Größenordnung umzusetzen, müssen viele Menschen überzeugt werden. Dazu bedarf es überzeugender Verkaufstexte und eines Storytellings, das die Entscheider*innen begeistert. Doch was verbirgt sich hinter dem Marketing und wo fängt Greenwashing an?
Wir stellen die Aussagen des Bauherrn auf den Prüfstand.
Flächenrecycling
Mit Bedacht ist die Entscheidung gefallen, auf bereits versiegelte Flächen der ehemaligen und derzeit brachliegenden LVA-Klinik zu bauen und durch das Flächenrecycling die Auswirkungen auf die Natur zu reduzieren.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Doch die vorgelegten Zahlen erzählen eine andere Geschichte. Nur 1.212 m2 bleiben erhalten, 8.665 m2 werden abgerissen. Die Vollversiegelung auf dem Projektgelände wird mehr als verdoppelt (von knapp 10.000 m² auf deutlich über 20.000 m²). Zusätzlich werden für die gesetzlich vorgeschriebenen Ausgleichsmaßnahmen, die geplante Agri-Photovoltaik sowie die Entsorgung des Abrisses und des Abraumes des LVA-Hügels weitere Flächen außerhalb des Projektgeländes beansprucht. Ist das wirklich eine Reduzierung der Auswirkungen auf die Natur durch Flächenrecycling?
Naturverträglichkeit
Für die Natur bedeutet die Realisierung des Resorts eine nachhaltige Partnerschaft, die den Schutz und die Wertschätzung der Umwelt in den Mittelpunkt stellt.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Entgegen dieser Behauptung steigt die Vollversiegelung auf dem Projektgelände auf über das Doppelte: von knapp 10.000 m² auf deutlich über 20.000 m²
Ein Viertel des angrenzenden Waldes wird abgeholzt, die Kolonien der Mückenfledermaus in den Dächern der LVA müssen umgesiedelt werden, ein Teil des Biotops wird bebaut, und das bedeutet einen erheblichen Habitatverlust. Ist das wirklich eine nachhaltige Partnerschaft mit der Natur?
Ein energieautarker Betrieb
Eine Schonung der natürlichen Ressourcen wird später im Betrieb durch einen hohen Grad an Energieautarkie erreicht.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Völlig ungeklärt ist jedoch die Realisierbarkeit von bis zu 8 ha Agri-Photovoltaik in der mittleren Umgebung. Die wenigen Solarpaneele auf dem Zentralgebäude reichen bei weitem nicht aus, um den Energiebedarf zu decken. Es muss jedem klar sein, dass die Autarkie dieser Privatinvestition nur durch zusätzlichen Flächenverbrauch erreicht werden kann, und diese Fläche der Gemeinde als Ressource für regenerative Energie entzogen wird.
Architektur und Nachhaltigkeit
Die Architektur des Resorts setzt Maßstäbe in puncto Nachhaltigkeit. Durch die innovative Holzhybridbauweise und eine Holzfassade werden die Umweltauswirkungen minimiert. Ein bedeutender Teil des begehbaren Daches wird umfangreich begrünt, um die ökologische Vielfalt zu fördern.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Doch ein Neubau nach dem nahezu kompletten Abriss bestehender Gebäude kann kaum als nachhaltig bezeichnet werden. Die konkreten Details der Holzhybridbauweise bleiben bisher unklar und unverbindlich. Vermutlich handelt es sich lediglich um ein konventionelles Betonskelett mit vorgehängter Holzfassade. Holzfassaden, Holzinnenausbau und Gründächer sind in der Hotellerie heute gang und gäbe und keineswegs eine architektonische Pionierleistung im Jahr 2024. Zudem sind Gründächer im Gemeindegebiet Malente bereits vorgeschrieben, weitere gesetzliche Vorgaben sind in Vorbereitung.
Platin-Zertifizierung der DGNB
Das Resort hat zum Ziel, alle gesetzlichen Vorgaben für energetisches Bauen zu übertreffen und die höchste Bewertungsstufe der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen („DGNB Platin“) zu erreichen.“
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Doch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) prüft nach einem umfangreichen Kriterienkatalog, u.a. die Vermeidung von Rückbau (Abriss), die Minimierung der Bebauung naturnaher Flächen, die Erhaltung und Förderung der Biodiversität am Standort sowie die gute Anpassungs- und Umnutzungsfähigkeit für eine langlebige Nutzung.
Angesichts des weitgehenden Abrisses (8.665m2) und einer Zunahme der Flächenversiegelung um 125 % mit großflächiger Habitatzerstörung dürfte dieses Versprechen nur schwer einzulösen sein.
Landestourismusstrategie
„Das Lakeside Resort als architektonisches, gesellschaftliches und ökologisches Leuchtturmvorhaben steht vollständig im Einklang mit der Tourismusstrategie Schleswig-Holstein 2030.“
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Das mag für einige Punkte stimmen, z.B. Verlagerung des Tourismus ins Binnenland, Steigerung der Wertschöpfung pro Kopf oder ganzjährige Auslastung.
Doch der Spirit der aktualisierten Landestourismusstrategie ist ein anderer: „Nicht Einzelattraktionen, sondern die Verknüpfung von lokalen Gegebenheiten und lokaler Kultur mit dem Tourismus sind entscheidende Nachfragetreiber. Die Identität und Mentalität unserer Menschen, [...] Einwohnerinnen und Einwohner, werden Kern des künftigen Erfolges“ (aus: Landestourismusstrategie 2030).
Das nun trifft bei einem Tourismuskonzept ganz und gar nicht zu, das eine neue, exklusive Luxuskultur implantiert und dessen Angebote für viele Menschen der Region nur als Zaun-, bzw. Gründachgast zugänglich sein werden.
„Das Lakeside Resort definiert ein neues Verständnis von Gastfreundschaft.“
Gastfreundschaft und Exklusivität
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Aber ist das Konzept wirklich gastfreundlich? Denn das exklusive Luxusresort regelt seine Zugänglichkeit in erster Linie über die Preispolitik mit Spa-Preisen ab 100 Euro.
Der Tagestourismus konzentriert sich südlich der Rövkampallee auf das Seerestaurant und den Selfie-Tourismus der Sky-Terrasse in ca. 45 m Höhe über dem Kellersee. Zumindest solange, bis die genervten Hotelgäste und die zugeparkten Anwohner Krummsees den Hotelbetreiber dazu drängen werden, zumindest den Zugang zur Skyterrasse einzuschränken. Dann wird der exklusive Hotel- und Spa-Tourismus wieder unter seinesgleichen weilen.
Mit einem einzigartigen Ansatz für Lifestyle und Umweltschutz zeigt das Vorhaben, dass ein Resort nicht nur ein Rückzugsort sein kann, sondern auch ein Impulsgeber für eine nachhaltige Zukunft von Krummsee, der Gemeinde Malente und der gesamten Region.
Impulsgeber
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Betreiber- und Nutzungskonzept
Jedoch: Ist ein solches Resort wirklich notwendig, um die Zukunft von Krummsee zu gestalten? Und wer darf diese Zukunft ohne die Krummseer*innen definieren?
Während das Projekt potenziell positive wirtschaftliche Effekte verspricht, bleiben erhebliche Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf die lokale Kultur, Umwelt und Infrastruktur. Die massiven finanziellen Investitionen und die geplante Erweiterung werden das Dorf stark verändern und den Charakter der Region beeinträchtigen.
Naturschutz und Tourismus
Im Herzen der Holsteinischen Schweiz entsteht mit dem Lakeside Resort ein Ort der Symbiose aus Erlebnis und Erholung, ein Ort der Verbindung von Mensch und Natur.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Doch inwieweit braucht es ein solches Resort, welches das Bauvolumen des berüchtigten Hotels Intermar bei weitem übersteigt, um die vorhandene Schönheit und Natur der Holsteinischen Schweiz zu erleben?
Die Holsteinische Schweiz ist bereits heute ein Ort der Erholung und Naturverbundenheit. Der massive Eingriff eines 180 Millionen Euro teuren Resorts birgt vielmehr die Gefahr, die natürliche Harmonie und den Charakter der Region zu zerstören. Anstatt eine künstliche Verbindung zwischen Mensch und Natur zu schaffen, sollte der Schwerpunkt auf dem Erhalt und Schutz der vorhandenen Naturschönheiten liegen.
Jobs und Wirtschaft in Ostholstein
Der Resortbetrieb mit seinen rund 400 Arbeitsplätzen unterstützt das wirtschaftliche Wachstum der Region.
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
Doch inwiefern profitiert die lokale Bevölkerung tatsächlich davon?
Bei den geschaffenen Arbeitsplätzen handelt es sich größtenteils um gering bezahlte Servicekräfte, deren Beitrag zum Wirtschaftswachstum der Region begrenzt ist. Zudem wird sich der Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte in den lokalen Tourismusbetrieben weiter verschärfen, anstatt dass das Resort zusätzliche Arbeitsplätze schafft. Es stellt sich die Frage, ob die Schaffung von Arbeitsplätzen durch das Resort tatsächlich einen signifikanten wirtschaftlichen Nutzen für die Gemeinde und die Region bringt.
Das lokale Handwerk, so ist stark anzunehmen, wird bei der Errichtung der Gebäude aufgrund der speziellen Anforderungen eher geringfügig beteiligt.
Insbesondere wird die Belebung der Malenter Innenstadt durch ein solches Investment kein Selbstläufer. Das andere “Leuchtturmprojekt”, der Immenhof, hat bislang keinen merklichen Impuls für den Malenter Einzelhandel oder die Attraktivität der Bahnhofstraße gebracht.
Steuern für die Gemeinde
Rund 200 Mio. Euro Steuereinnahmen für die ersten 20 Jahre Pacht
Hadi Teherani Resorts GmbH,
Betreiber- und Nutzungskonzept
(Wie) überprüft die Gemeinde diese Angaben? Und: Welcher Anteil landet bei der Gemeinde?
Die Gemeinde Malente hat bisher – trotz schriftlicher Anfrage im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung – keine Auskunft zu eigenen Schätzungen möglicher Steuereinnahmen gegeben. Es bleibt unklar, wie viel Steuereinnahmen tatsächlich in der Gemeinde ankommen werden. Trotzdem ist dieser Punkt für die Gemeinde anscheinend uneingeschränkt handlungsleitend.
Insbesondere müsste genauer betrachtet werden, ob auch die privaten Ferienwohnungen, die über den Betreiber des Hotels “vermarktet” werden, gewerbesteuerpflichtig sind. Handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit des Hotels oder nur um eine Vermittlungsaktivität für die Eigentümer, die ihre Einkünfte dann an ihrem Hauptwohnsitz (u.U. im Ausland) versteuern, nicht in Malente.
Von Seiten der Gemeinde wird postuliert, dass der noch zu findende solide Betreiber eine eigene Betriebsstätte in Malente zu führen hat, um erhoffte Gewerbesteuern zu erhalten. Das wird der zukünftige Betreiber sicherlich nicht ablehnen, da er dann eine solche Betriebsstätte leichter isoliert in die Insolvenz verabschieden kann. Und Gewerbesteuer setzt Gewinn voraus, der sich durch einen entsprechenden Pachtvertrag leicht vermeiden lässt.